1. Không kê khai thuế cho thuê tài sản vì nghĩ “không ai kiểm tra”
Nhầm lẫn phổ biến của người cho thuê cá nhân
Nhiều cá nhân cho rằng cho thuê nhỏ lẻ thì không cần kê khai thuế hoặc cơ quan thuế sẽ không kiểm tra. Đây là hiểu sai phổ biến.
Thực tế, chỉ cần phát sinh doanh thu cho thuê tài sản thì đã có nghĩa vụ kê khai, không phụ thuộc quy mô hay mức độ “bị để ý”.
Vì sao cơ quan thuế vẫn truy ra được
Cơ quan thuế hiện nay có nhiều nguồn dữ liệu để rà soát hoạt động cho thuê, như:
-
Hợp đồng cho thuê được công chứng hoặc đăng ký
-
Dòng tiền thuê chuyển khoản qua ngân hàng
-
Thông tin từ bên thuê (đặc biệt là doanh nghiệp)
-
Dữ liệu quản lý nhà đất, dân cư
Khi có dấu hiệu cho thuê nhưng không có hồ sơ kê khai tương ứng, cá nhân có thể bị kiểm tra kể cả với các năm trước.
Hậu quả: truy thu + phạt + tiền chậm nộp
Nếu bị phát hiện không kê khai, người cho thuê sẽ phải:
Trong nhiều trường hợp, tổng số tiền phải nộp cao hơn đáng kể so với thuế ban đầu, chỉ vì chủ quan không kê khai từ đầu.
2. Kê khai thiếu doanh thu cho thuê so với thực tế nhận tiền
Nhiều cá nhân khi kê khai thuế chỉ khai tiền thuê ghi trên hóa đơn hoặc số tiền “cốt lõi”, mà bỏ sót các khoản thu khác phát sinh theo hợp đồng như phí dịch vụ, khoản bên thuê chi trả thay hoặc các khoản thu thực tế người cho thuê được hưởng. Theo quy định, doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền phát sinh từ hoạt động cho thuê, không phân biệt hình thức thu, cách ghi hợp đồng hay việc thu trực tiếp hay gián tiếp.
Khi cơ quan thuế đối chiếu hợp đồng cho thuê, dòng tiền nhận thực tế và chi phí bên thuê hạch toán, phần doanh thu kê khai thiếu sẽ bị truy thu, kèm theo xử phạt và tiền chậm nộp, kể cả trong trường hợp người cho thuê cho rằng đó chỉ là khoản thu phụ hoặc thu hộ.
3. Kê khai sai khi bên thuê trả tiền trước nhiều tháng hoặc nhiều năm
Khi bên thuê trả tiền trước nhiều tháng hoặc nhiều năm, nhiều cá nhân kê khai không đúng thời điểm, thường là chỉ khai theo từng tháng sử dụng hoặc ngược lại khai toàn bộ nhưng sai kỳ, dẫn đến lệch nghĩa vụ thuế. Theo nguyên tắc, doanh thu cho thuê phải được kê khai theo thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, căn cứ vào thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng và thời điểm nhận tiền.
Nếu kê khai không đúng cách, cơ quan thuế khi rà soát hợp đồng và dòng tiền có thể yêu cầu điều chỉnh lại doanh thu theo kỳ đúng, từ đó phát sinh truy thu cho các kỳ trước, kèm tiền phạt và tiền chậm nộp, dù người cho thuê không hề có ý định trốn thuế.
4. Chọn sai kỳ kê khai thuế cho thuê tài sản
Nhiều cá nhân nhầm lẫn giữa kỳ kê khai theo năm và kỳ kê khai theo thời điểm thanh toán, dẫn đến việc nộp hồ sơ không đúng hạn dù vẫn có nộp thuế. Việc chọn sai kỳ kê khai khiến hồ sơ bị ghi nhận là quá hạn hoặc thiếu kỳ, đặc biệt khi hợp đồng có nhiều đợt thanh toán trong năm.
Khi cơ quan thuế rà soát, các kỳ chưa được kê khai đúng sẽ bị yêu cầu bổ sung, từ đó phát sinh tiền phạt và tiền chậm nộp, dù người cho thuê cho rằng mình đã “kê khai và nộp thuế đầy đủ”.
5. Kê khai sai hoặc thiếu thông tin hợp đồng cho thuê
Một số cá nhân khi kê khai thuế cho thuê tài sản ghi không đúng hoặc không đầy đủ thông tin hợp đồng như địa chỉ tài sản, thời hạn thuê, giá thuê hoặc thời điểm hiệu lực. Dù đây thường bị xem là lỗi hành chính, nhưng khi thông tin kê khai không khớp với hợp đồng thực tế, cơ quan thuế có cơ sở yêu cầu rà soát lại toàn bộ doanh thu và kỳ kê khai.
Hệ quả là hồ sơ có thể bị yêu cầu điều chỉnh, dẫn đến truy thu thuế cho các kỳ trước, kèm theo xử phạt và tiền chậm nộp, ngay cả khi người cho thuê không cố ý khai sai.
6. Nộp hồ sơ kê khai thuế sai cơ quan thuế quản lý
Nhiều cá nhân nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản không đúng cơ quan thuế quản lý, thường do nhầm lẫn giữa nơi cư trú và nơi có tài sản cho thuê. Việc nộp sai cơ quan thuế khiến hồ sơ không được ghi nhận hợp lệ, bị treo hoặc chuyển chậm, trong khi thời hạn kê khai vẫn bị tính.
Khi phát hiện, cơ quan thuế có thể yêu cầu nộp lại hồ sơ đúng nơi quản lý, đồng thời tính quá hạn kê khai và chậm nộp thuế, dẫn đến phát sinh tiền phạt dù người cho thuê đã thực hiện nộp hồ sơ từ trước.
7. Có nhiều hợp đồng cho thuê nhưng kê khai không đầy đủ
Khi có nhiều hợp đồng cho thuê trong cùng một năm, một số cá nhân chỉ kê khai một phần hợp đồng hoặc bỏ sót các hợp đồng phát sinh thêm, đặc biệt khi cho thuê nhiều tài sản hoặc thay đổi bên thuê. Việc kê khai không đầy đủ khiến tổng doanh thu cho thuê bị thấp hơn thực tế theo từng năm.
Khi cơ quan thuế rà soát theo năm và đối chiếu dữ liệu liên quan đến tài sản, hợp đồng và bên thuê, phần doanh thu chưa kê khai sẽ bị truy thu, kèm theo xử phạt và tiền chậm nộp cho các kỳ liên quan
8. Không kê khai điều chỉnh khi hợp đồng cho thuê thay đổi
Trong quá trình cho thuê, nhiều hợp đồng phát sinh thay đổi như tăng hoặc giảm giá thuê, gia hạn thời gian thuê, điều chỉnh phương thức thanh toán nhưng người cho thuê không thực hiện kê khai điều chỉnh. Việc tiếp tục sử dụng tờ khai cũ khiến doanh thu và kỳ tính thuế không còn phù hợp với thực tế phát sinh.
Khi cơ quan thuế kiểm tra và đối chiếu hợp đồng điều chỉnh với hồ sơ đã kê khai, phần chênh lệch sẽ bị yêu cầu khai bổ sung và truy thu cho các kỳ liên quan, kèm theo tiền phạt và tiền chậm nộp do kê khai không đúng tình trạng hợp đồng.
9. Nộp hồ sơ đúng nhưng nộp tiền thuế trễ hạn
Nhiều cá nhân cho rằng chỉ cần nộp tờ khai đúng hạn là đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, trong khi thực tế thời hạn nộp tiền thuế là nghĩa vụ riêng biệt. Việc nộp tiền sau thời hạn quy định, dù hồ sơ kê khai đã hợp lệ, vẫn bị tính là chậm nộp thuế.
Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ không truy thu lại doanh thu nhưng vẫn tính tiền chậm nộp trên số thuế phải nộp, khiến nhiều người bất ngờ vì nghĩ rằng “đã khai rồi là xong”.
10. Không lưu tờ khai, chứng từ nộp thuế sau khi kê khai
Sau khi kê khai và nộp thuế, nhiều cá nhân không lưu lại tờ khai, chứng từ nộp tiền hoặc thông báo của cơ quan thuế, dẫn đến thiếu bằng chứng khi bị kiểm tra hoặc đối chiếu sau này. Trong một số trường hợp hệ thống gặp lỗi hoặc dữ liệu không còn hiển thị đầy đủ, người nộp thuế không có cơ sở chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ.
Việc không lưu hồ sơ khiến người cho thuê rơi vào thế bất lợi, có thể bị yêu cầu nộp lại hoặc giải trình kéo dài, dù thực tế đã từng kê khai và nộp thuế đầy đủ.
