1. Thuế cho thuê tài sản là gì? Ai phải nộp?

1.1 Thuế cho thuê tài sản là gì?

Thuế cho thuê tài sản là nghĩa vụ thuế áp dụng đối với cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản mà không kèm theo dịch vụ lưu trú (không phải hoạt động khách sạn, homestay có phục vụ).

Các loại tài sản cho thuê phổ biến gồm:

• Nhà ở, căn hộ, biệt thự

• Mặt bằng kinh doanh, văn phòng

• Kho bãi

• Phương tiện vận tải

• Máy móc, thiết bị

Hoạt động này được xem là hoạt động kinh doanh của cá nhân và thuộc diện quản lý thuế theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

1.2 Ai phải nộp thuế cho thuê tài sản?

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế nếu:

• Tổng doanh thu từ cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

Ngược lại:

• Nếu tổng doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, cá nhân không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Lưu ý quan trọng: Mức 100 triệu đồng/năm được tính trên tổng doanh thu của tất cả hợp đồng cho thuê trong năm, không tính riêng từng căn nhà hoặc từng hợp đồng.

Ví dụ: Bạn cho thuê 2 căn nhà, mỗi căn 60 triệu/năm → tổng 120 triệu/năm → vẫn thuộc diện phải nộp thuế.

2. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê tài sản

Khi thuộc diện phải nộp thuế, cá nhân cho thuê tài sản thường phải nộp 3 khoản sau:

2.1 Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)

• Áp dụng theo phương pháp khoán.

• Tỷ lệ: 5% trên doanh thu.

2.2 Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

• Tính trực tiếp trên doanh thu.

• Tỷ lệ: 5% trên doanh thu.

 Như vậy, tổng thuế GTGT và TNCN phải nộp là 10% trên doanh thu cho thuê.

3. Cách tính thuế cho thuê tài sản (Thuê nhà) mới nhất

Đây là phần quan trọng nhất mà người cho thuê cần nắm để chủ động dự trù chi phí.

3.1 Công thức tính thuế GTGT và TNCN

Công thức tính như sau:

• Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

• Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × 5%

• Tổng thuế phải nộp = Doanh thu × 10%

 Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền thuê theo hợp đồng (bao gồm cả khoản thu trước nhiều kỳ nếu có).

3.2 Ví dụ thực tế cách tính thuế cho thuê nhà

Giả sử ông A cho thuê nhà:

• Giá thuê: 20 triệu đồng/tháng

• Thời gian: từ 01/2025 đến 12/2025 (12 tháng)

Bước 1: Tính tổng doanh thu năm

20 triệu × 12 tháng = 240 triệu đồng

→ Doanh thu > 100 triệu → Phải nộp thuế.

Bước 2: Tính thuế GTGT

240 triệu × 5% = 12 triệu đồng

Bước 3: Tính thuế TNCN

240 triệu × 5% = 12 triệu đồng

? Tổng số tiền phải nộp năm 2026

12 triệu + 12 triệu  = 24 triệu đồng

4. Thời điểm kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản

Cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn một trong hai hình thức kê khai:

4.1 Kê khai theo từng lần phát sinh

• Áp dụng theo từng kỳ thanh toán trong hợp đồng.

• Thời hạn nộp hồ sơ: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Phù hợp với hợp đồng ngắn hạn hoặc thanh toán nhiều đợt.

4.2 Kê khai một lần theo năm

• Nộp hồ sơ một lần cho toàn bộ doanh thu năm.

• Thời hạn: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo (thường là 31/01).

Phù hợp với hợp đồng thuê dài hạn, ổn định.

5. Những khó khăn khi tự kê khai thuế cho thuê tài sản

Trên thực tế, nhiều chủ nhà gặp không ít vướng mắc dù cách tính thuế khá rõ ràng:

5.1 Sai sót hồ sơ khai thuế

Việc lập:

• Tờ khai mẫu 01/CNKD

• Phụ lục 01-1/BK-CNKD

Thường gây lúng túng cho người không có chuyên môn kế toán, dẫn đến phải chỉnh sửa nhiều lần.

5.2 Nhầm lẫn thời điểm kê khai

Nộp chậm hồ sơ hoặc tiền thuế có thể bị:

• Phạt hành chính

• Tính tiền chậm nộp (0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp)

Mức phạt có thể lên đến vài triệu hoặc cao hơn nếu vi phạm nhiều lần.

5.3 Vấn đề pháp lý trong hợp đồng

Nhiều người không quy định rõ trong hợp đồng:

• Ai là người chịu thuế?

• Giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa?

• Trường hợp cơ quan thuế truy thu thì xử lý thế nào?

Điều này dễ dẫn đến tranh chấp giữa chủ nhà và bên thuê.

5.4 Tốn thời gian đi lại

Nếu không thực hiện online, người nộp thuế có thể phải:

• Làm việc nhiều lần với cơ quan thuế

• Đi ngân hàng nộp tiền

• Bổ sung hồ sơ khi bị yêu cầu

6. Kết luận

Thuế cho thuê tài sản là nghĩa vụ bắt buộc khi cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm. Tổng mức thuế phải nộp thường là 10% doanh thu (5% GTGT và 5% TNCN), kèm theo lệ phí môn bài tùy mức doanh thu.

Việc hiểu đúng cách tính và thời điểm kê khai không chỉ giúp bạn chủ động tài chính mà còn tránh được các rủi ro bị xử phạt hành chính.

Nếu bạn đang cho thuê nhà, mặt bằng hoặc có kế hoạch cho thuê trong thời gian tới, mình khuyên nên rà soát hợp đồng và dự trù nghĩa vụ thuế ngay từ đầu – sẽ nhẹ đầu hơn rất nhiều về sau.